ugrad

U-GRAD oppdatert 06.12.2002

Hvor stor bolig kan du bygge på tomten:
Dette er bestemt i reguleringen som sier noe om utnyttelsesgraden=U-grad:
U-grad varierer fra område til område og tolkes på forskjellige måter:

Oslo har følgende reguleringer:

1) Midlertidige reguleringsbestemmer S2864:

U-grad 0,25 for enebolig,
             0,35 for rekkehus.
Her skal u-grad beregnes ut fra brutto boareal i forhold til brutto tomteareal.
Tomteareal:
Tomteareal måles til midt reg vei.
Mot friområde skal det måles 15m inn på friområde.
Dette er uavhengig av om grensen går i kant veg eller midtveg.

Boareal:
OBS.Boareal her er ikke det samme som boareal som brukes i takster.
Boareal skal summeres for alle etasjer.
1.etg:     Boareal = brutto mål grunnflate.
2.etg:     Boareal = brutto gulvareal av rom som har takhøyde over 180cm + 0,6m ut.
Kjeller: Ved skråtomt: Boareal = 50% av brutto gulvareal
             Med kjeller under jord: Boareal = 0.
Garasje/biloppstillingsplasser skal ikke tas med i beregning.

Eksempel enebolig
ugrad 0,25
tomt brutto 700 kvm.

700 kvm x 25% = 168 kvm boareal.

P-PLASSER/GRØNT.
Det stilles krav til avkjørsel, p-plasser(3 pr boenhet) , snuplass på egen grunn, grøntareal og estetikk.

2)Reguleringsbestemmelser s 3591
Netto tomteareal:
< 1000 kvm:       Bebygd areal (BYA) max 24% av netto tomt.
> 1000 "      :        "         "                           28%     "
BYA:                  = brutto grunnflate(inkl ev p-plasser, se parkering)
Netto tomt:         Beregnes til kant regulert vei.
Antall etg:           Max 2 etg + kjeller.
Parkering:            3 p-plasser a 15 kvm pr boenhet inkluderes i BYA,
                           men legges parkering i kjeller skal ikke disse tas med i beregningen.
Utenomhusareal: 200 kvm/boenhet for ene/2mbolig.
                          100 "                   for rekkehus?

Eksempel 1 m/ p-plasser foran huset
Ugrad 24% ,netto tomt 700 kvm:
700 kvm x 0,24 = 168 kvm.
For enebolig: 168 kvm - 45 kvm(3 p-plasser) = 123 kvm grunnflate (2 etg + kjeller)
For 2-m bolig: 168 kvm - 90 kvm(6 p-plasser) = 78 kvm grunnflate (2 etg + kjeller)

Eksempel 2 m/ p-plasser i kjeller:
Ugrad 24%, netto tomt 700 kvm
700 kvm x 24% = 168 kvm.
For enebolig: 168 kvm - 0 = 168 kvm grunnflate. (2 etg + kjeller)
For 2-m bolig: 168 kvm - 0 = 168 kvm grunnflate. (2 etg + kjeller)

DIVERSE:
Det stilles krav til avkjørsel, snuplass på egen grunn, grøntareal,uteareal og estetikk.

3) BYA =0,15 (Holmenkollen)
Grunnflate 15% av netto tomt
Max 2 etasjer.
Garasje holdes utenom beregning?.

4) Andre reguleringer:
Her gjelder stort sett samme retningslinjer som for s2864(1), men garasje skal også beregnes inn i boarealgrunnlag.

3: Reguleringsbestemmelser Bærum:
Kommer.

4 Regulering andre kommuner: Kommer

Grøntareal:
Tomten skal ha tilstrekkelig grøntareal etter bebygging. Som regel skjønnsmessig.

Biloppstilling:
3 biloppstillingsplasser + snuplass pr enhet. Ved fellesparkering reduserer dette til ca 2.

Garasje:
Påvirker ikke utnytting under p 1.
Under p 2 vil garasje som regel erstatte p-plassser, altså ingen innvirkning.

Regulering:
Tomten må være regulert til boligformål.
Unntaket her er Bærum som gir byggetillatelser i uregulerte strøk.